I contratti a canone concordato 3+2

Le locazioni a canone concordato sono quelle stipulate nel rispetto delle caratteristiche di cui alla legge numero 431/1998 e degli accordi sottoscritti a livello locale dalle organizzazioni rappresentative di inquilini e proprietari.

LA PAROLA “CONCORDATO” sta a significare “accordo”:

Tali Accordi locali fissano i criteri : il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee, cioè delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, collegamenti e infrastrutture (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi). Per ogni area gli Accordi territoriali devono prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato di manutenzione dell’immobile, eventuale/i pertinenze/i, presenza di spazi comuni, dotazioni varie e materiali di pregio, presenza di mobilio.

In base a tutti questi parametri, quindi, viene determinato il canone annuo o mensile come mera moltiplicazione tra il valore  in euro per metro-quadro, con un valore minimo/massimo per ogni area come stabilito dall’Accordo, e la metratura dell’immobile. Quanto ottenuto è il canone che va indicato nel contratto.

Una volta concluso e firmato dalle parti, l’Accordo territoriale viene pubblicato e messo a disposizione di tutti i soggetti che desiderano stipulare questa forma di contratto: è facile reperirlo nei siti dei Comuni oppure recandosi direttamente alle Associazioni di categoria locali.

 

CARATTERISTICHE:

durata:

Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico)

In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata: solo al termine del primo triennio il locatore può infatti inviare disdetta “motivata”, con preavviso di sei mesi rispetto alla scadenza. L’articolo 3, comma 1, lettera a, della legge 431/1998 dispone che:

«alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione».

Conseguentemente, il locatore non può pretendere la riconsegna dei locali prima dello scadere del triennio.

La disdetta senza motivazione invece potrà essere almeno 6 mesi dei cinque anni di scadenza del contratto.

 

– canone:

Non è libero ma deve uniformarsi agli accordi sindacali stipulati a livello locale, che fissano anche le altre condizioni contrattuali.

Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.

Aggiornamenti stabiliti contrattualmente in misura massima annuale del 75% dell’indice Istat.

VANTAGGI IN BREVE:

I vantaggi introdotti dal contratto di locazione a canone concordato sono numerosi e vanno a beneficio sia dell’inquilino che del proprietario.

Si segnala, in primo luogo, l’importo dei canoni di affitto, che è generalmente più basso rispetto alla media.

Numerose sono poi le agevolazioni fiscali in materia. In particolare:

– l’imposta di registro relativa il contratto è pari all’1,4% anziché 2% (il 70% del 2%)

– l’imponibile IRPEF è del 66,5% (deduzione forfettaria del 5% standard + ulteriore 70%) in contrapposizione a quello previsto per la locazione standard che è dell’95% (deduzione forfettaria del 5%)

– chi opta per il regime della cedolare secca in luogo dell’imposta a scaglioni IRPEF ha diritto a un’aliquota ridotta dal 21% al 10%.

– La legge di stabilità 2016 ha introdotto nella disciplina IMU e in quella TASI una riduzione al 75% (quindi lo sconto è pari al 25%) dell’aliquota stabilita uniformando detta agevolazione a livello nazionale (e non locale come da delibere dei Comuni)

Ne consegue che la tipologia contrattuale di locazione a canone concordato è sicuramente un’opzione vantaggiosa.


DOVE, quali comuni:

Il contratto a canone concordato può essere stipulato in qualsiasi comune, anche non rientrante tra quelli ad alta tensione abitativa.

In mancanza di un accordo territoriale di riferimento, si assume l’accordo vigente nel comune  demograficamente omogeneo, più vicino.

Se il comune non è ad alta tensione abitativa, si potrà beneficiare senz’altro delle riduzioni Imu e Tasi del 25%, ma non si potrà applicare la cedolare secca ridotta del 10%, che invece compete solo per i comuni agevolati.

Si ritiene che la nuova convenzione nazionale sui contratti a canone concordato potrà essere assunta come riferimento dopo il recepimento in un apposito Dm, di cui al momento non si ha notizia.

IMU E TASI: SEMPRE AGEVOLATI

La riduzione del 25% è in vigore e ricordo che per ottenerla, il proprietario è tenuto a presentare una copia del contratto al Comune interessato.

Lo sconto è previsto dalla legge di Stabilità 2016 (i commi 53 e 54 della legge 208/2015) e si applica in tutti i Comuni italiani, non solo in quelli ad alta tensione abitativa, che beneficiano anche degli sconti sulla cedolare secca e sulla tassazione ordinaria.

E forse proprio da qui nascono alcune incertezze applicative, perché la nuova agevolazione nazionale ha reso conveniente (o comunque interessante) la stipula di contratti agevolati in piccoli centri in cui di solito non venivano applicati.

È compito del contribuente informarsi, conteggiare gli sconti e avere sempre pronte le «prove» per consentire, nelle parole del dirigente dei tributi, «una puntuale verifica delle singole fattispecie».

IRPEF, LA TASSAZIONE ORDINARIA dei contratti 3+2 a canone concordato

In questo caso il canone d’affitto percepito è tassato secondo la regola degli scaglioni irpef.

Andrà quindi sommato a tutti i redditi imponibili del contribuente (cud, redditi di lavoro autonomo, prestazioni occasionali e redditi diversi).

Per i contratti 3+2 concorre non il 100% del canone percepito, bensì il 95% del canone abbattuto ulteriormente del 30%.

Esempio: canone mensile euro 500,00

In tal caso il canone annuale percepito cash sarà di euro 6.000,00 (500×12/mesi)

Il canone di affitto che tasseremo sarà:

  • in primis: abbattuto (come tutti i canoni, senza distinzione) del 5%
  • ma poi: ulteriormente abbattuto del 30% (ecco l’agevolazione!)

Tornando al nostro esempio: la tassazione sarà su euro 3.990,00 e non su euro 5.700,00 come i contratti ordinari 4+4.

Supponiamo ora che l’aliquota irpef del contribuente sia del 23% (primo scaglione): pagherà a fronte di euro 6.000,00 incassati euro 917,60 di tasse irpef.

CEDOLARE SECCA: LA TASSAZIONE

Il contribuente che opta per il regime di tassazione con cedolare secca non sommerà il reddito percepito dalle locazioni agli altri suoi redditi. Il reddito fondiario quindi costituirà una “nicchia” a sé stante…e verrà tassato a forfait senza il meccanismo degli scaglioni.

Mi spiego meglio con un esempio: canone mensile euro 500,00

In tal caso il canone annuale percepito cash sarà di euro 6.000,00 (500×12/mesi)

Il canone di affitto che tasseremo sarà:

  • dichiarato al 100% (senza abbattimenti forfetari come il 5% e il 30%)
  • ma poi: verrà tassato al 10%! (tassazione irrisoria tenendo conto che il primo scaglione irpef è del 23%)

Tornando al nostro esempio: la tassazione sarà su euro 6.000,00 ed ammonterà ad euro 600,00.

 

Per maggiori informazioni e consulenza professionale dedicata potete contattarci al seguente indirizzo mail: team.unicom@gmail.com

Dott.ssa Linda Eva Marrella

Mi presento: Linda Eva Marrella, nata a Verona il 4 febbraio 1980.

Studi e competenze: diploma in corrispondente in lingue estere, laurea con lode in economia e commercio, abilitata alla professione di dottore commercialista dall'anno 2007, revisore legale dei conti, mediatore civile abilitata alla risoluzione delle controversie.

Professione: titolare di studio commercialista e socia di associazione professionale in Verona a servizio della clientela per i servizi di: consulenza amministrativa e societaria, bilancio e contabilità, consulenza e assistenza fiscale e tributaria.

Obiettivi: vivere il lavoro e studiare l'economia non solo dalla scrivania, ma ampliando le prospettive. Partecipare a lavori in team al fine di moltiplicare per (con)dividere. Trovare idee innovative sia per startup che per aziende affermate di qualsiasi dimensione, contribuire a far crescere le piccole e rafforzare le grandi.

Il blog perchè: per uscire dall'ufficio, con spunti, riflessioni e ricerca di condivisione e creatività. L'esternare i miei studi quotidiani mi sta aiutando a confrontarmi con tante persone sulle novità fiscali, sull'economia e sul mondo, e ... mi sta pure divertendo.

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